Tổng hợp

Mẫu hợp đồng mua bán, sang nhượng, chuyển nhượng nhà đất mới nhất năm 2022

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất? Lưu ý khi viết hợp đồng chuyển nhượng? Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở? Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không? Điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực?

Bạn đang xem: Mẫu hợp đồng mua bán, sang nhượng, chuyển nhượng nhà đất mới nhất năm 2022

Công ty THPT Lê Minh Xuân xin gửi đến bạn Mẫu hợp đồng mua bán, sang nhượng, chuyển nhượng nhà đất. Để được tư vấn rõ hơn về biểu mẫu này hoặc có bất cứ vấn đề pháp luật gì cần được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline:  để được tư vấn – hỗ trợ!

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất là mẫu văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được thực hiện để hợp thức hóa việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi có sự đồng ý giữa bên mua và bên bán.

Trong bài viết này, THPT Lê Minh Xuân muốn gửi đến các bạn mẫu hợp đồng mua bán, sang nhượng, chuyển nhượng nhà đất. Tránh để người dùng hoang mang, thì về cơ bản các mẫu hợp đồng mua bán đất đai, mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất đai, mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất đai là một. Vì sự đa dạng, phong phú của tiếng Việt, sự khác biệt giữa các vùng miền nên việc mua bán được thể hiện bằng nhiều tên gọi khác nhau: Sang tên nhà đất, chuyển nhượng đất đai, chuyển tên nhà đất, sạng nhượng nhà đất…

mau-hop-dong-mua-ban-sang-nhuong-chuyen-nhuong-nha-datmau-hop-dong-mua-ban-sang-nhuong-chuyen-nhuong-nha-dat

Luật sư tư vấn trình tự – thủ tục chuyển nhượng nhà đất trực tuyến miễn phí: 

Dưới đây, THPT Lê Minh Xuân giới thiệu 02 biểu mẫu, quý khách hàng có thể lựa chọn bất cứ mẫu hợp đồng nào phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình.

– Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thường áp dụng khi chuyển nhượng đất (chỉ có đất)

– Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: Thường áp dụng khi chuyển nhượng nhà, đất (bao gồm cả nhà và đất)

Chúng tôi cũng có hướng dẫn chi tiết ở cuối bài viết.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tải về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

                                                                                            …., ngày ….. tháng ….. năm……..

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Số ……../HĐ

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ vào nhu cầu của hai bên;

Hai bên chúng tôi gồm:

1. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

– Tên doanh nghiệp: ……….

– Địa chỉ: ……….

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: ……….

– Mã số doanh nghiệp: …..

– Người đại diện theo pháp luật: …….. Chức vụ: ….

– Số điện thoại liên hệ: …..

– Số tài khoản (nếu có): ……. Tại ngân hàng: …

– Mã số thuế: …..

2. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

– Ông/ Bà: …….

– Sinh ngày: ……./………../……..

– Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số: ………….Cấp ngày: …../ ……./………

Tại ……..

– Quốc tịch (đối với người nước ngoài): ……….

– Địa chỉ liên hệ: ………

– Số điện thoại: …….

– Email: ………

(Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân nhận chuyển nhượng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức).

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng

Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: …..

(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ….)

Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:

– Thửa đất số: …..

– Tờ bản đồ số: …..

– Địa chỉ thửa đất: ……

– Diện tích: ……./………m2 (Bằng chữ: ……… )

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ………. m2

+ Sử dụng chung: ……… m2

– Mục đích sử dụng: ……..

– Thời hạn sử dụng: …..

– Nguồn gốc sử dụng: …..

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ……..

Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau:

– Mật độ xây dựng: ……..

– Số tầng cao của công trình xây dựng: ….

– Chiều cao tối đa của công trình xây dựng: ……

– Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt:……..

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:

a) Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng);

b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …….(nếu có).

Điều 2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: …..đồng (bằng chữ:       đồng Việt Nam).

(Có thể ghi chi tiết bao gồm:

– Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: …….

– Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật: ………

– Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất:   

– Tiền thuế VAT: …….

Điều 3. Phương thức thanh toán

Phương thức thanh toán: …….

Các thỏa thuận khác: …..

Điều 4. Thời hạn thanh toán

Thanh toán 1 lần hoặc nhiều lần do các bên thỏa thuận.

Điều 5. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất

Bàn giao quyền sử dụng đất

a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản;

b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:

– Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai: ……

– Các giấy tờ khác theo thỏa thuận: …..

c) Bàn giao trên thực địa: ……..

i với trường hợp chuyn nhượng đất trong dự án khu đô thị mi, dự án phát triển nhà ởdự án đu tư xây dựng hạ tng khu công nghiệp và các dự án đầu tư hạ tng kỹ thuật để chuyn nhượng đất có hạ tng: Bên chuyn nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyn nhượng các điđu nối hạ tầng kỹ thuật về cp điện, cấp và thoát nước…….).

Đăng ký quyền sử dụng đất

a) Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (nếu là chuyển nhượng đất trong dự án);

b) Trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

c) Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

Thời điểm bàn giao đất trên thực địa …….

Các thỏa thuận khác: ….

(Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất).

Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

Về thuế do Bên ….. nộp

Về phí do Bên …….. nộp

Các thỏa thuận khác: …..

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

Quyền của bên chuyển nhượng (theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;

d) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Các quyền khác: …

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác: …..

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

Quyền của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;

e) Các quyền khác: ……

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác …..

Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: …

Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: ……………..

Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng

Phạt bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 1 Điều 8 của hợp đồng này như sau:

Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 2 Điều 8 của hợp đồng này như sau:

Điều 10. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

– ……

– ……

Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:

– …….

– ……

Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng.

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ………… (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực).

Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ….. bản, …. bản lưu tại cơ quan thuế,…. và …… bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./.

               BÊN CHUYỂN NHƯỢNG                                       BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

  (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu)    (Ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và

                                                            ghi chức vụ  người ký)

2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Tải về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Chúng tôi gồm có:

Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên A) (1):

…….

Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên B) (1):

………

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI  SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

Quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo  ……(2),

cụ thể như sau:- Thửa đất số: ……….

– Tờ bản đồ số:….

– Địa chỉ thửa đất: …..

– Diện tích: …… m2 (bằng chữ: ………)

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: …….. m2

+ Sử dụng chung: …… m2

– Mục đích sử dụng:……

– Thời hạn sử dụng:..

– Nguồn gốc sử dụng:….

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ……

Tài sản gắn liền với đất là (3):………

Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: …….(4)

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là:………đồng

(bằng chữ:………….đồng Việt Nam).

Phương thức thanh toán: ….

Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

 Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm ……..

 Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên …….. chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

 ĐIỀU ……. (10)……..

ĐIỀU …….: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Bên A                                                   Bên B

(Ký và ghi rõ họ tên)(11)                        (Ký và ghi rõ họ tên)(11)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày………tháng………..năm……… (bằng chữ …………..), tại ……….(12), tôi …………., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ………., tỉnh/thành phố …….

CÔNG CHỨNG:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ……….. và bên B là …….;

Các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

-………….(13)

Hợp đồng này được làm thành ….. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, ……..trang), giao cho:

+ Bên A …… bản chính;

+ Bên B ……. bản chính;

– Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.Số….., quyển số ……TP/CC-SCC/HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN

(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

3. Lưu ý khi viết hợp đồng chuyển nhượng

– Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.

– Trong hợp đồng này, cần đảm bảo các điều khoản cơ bản như: Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; Vi Phạm Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…

4. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Bên bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà của mình cho chủ thể khác. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở (Điều 9 Luật Nhà ở năm 2005) trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ. Người bán nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở hoặc được ủy quyền hợp pháp bán. Bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Những người không có năng lực hành vi hoặc có năng lực hành vi không đầy đủ khi bán nhà phải có người giám hộ đại diện. Pháp luật quy định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá. Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất nhà ở thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.

Bên mua nhà ở là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Nếu là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Cá nhân không hoặc chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập và thực hiện hợp đồng phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật.

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán:

+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.

+ Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà.

+ Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật. Ví dụ: đó có thể là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp nhà có quyền xử lý nhà khi đến hạn bên có nghĩa vụ thanh toán vi phạm nghĩa vụ; hoặc là cơ quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn.

Nếu nhà bán thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chung. Nếu chỉ bán một phần quyền sở hữu chung đối với nhà thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn lại trong thời hạn 3 tháng.

– Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Tổ chức bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

– Bên mua nhà ở nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở tại Điều 9, Điều 125, Điều 126; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Trong một số trường hợp bên mua nhà phải có hộ khẩu thường trú tại nơi bán nhà theo phạm vi cấp tỉnh, thành phố nếu pháp luật có quy định.

5. Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không?

Theo quy định tại Điều 122, Luật nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở :

“Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.

 Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở phải có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân trừ các trường hợp được quy định ở trên.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở không thuộc trường hợp được ngoại trừ ở trên mà chưa được công chứng, chứng thực thì chưa có giá trị pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu nhà ở chưa được chuyển giao sang cho người mua.

Theo quy định tại Điều 134 “Bộ luật dân sự năm 2015” về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Theo đó, nếu như các bên không tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác trong thời hạn quy định, vượt quá thời hạn đó thì hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu.

Khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu sẽ làm phát sinh hậu quả pháp lý theo quy định tại Điều 137, “Bộ luật dân sự 2015”:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Như vậy, khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ hoàn trả lại ngôi nhà và bên bán sẽ phải hoàn trả số tiền mua nhà đã nhận.

Thực tế hiện nay cho thấy, việc công chứng, chứng thực là cần thiết. Nó bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch dân sự, bảo đảm lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch; góp phần hạn chế các giao dịch ảo, các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong giao dịch; khi có tranh chấp xảy ra, nó làm tăng giá trị chứng minh của chứng cứ, giúp Tòa án dễ xem xét hơn, bảo vệ lợi ích và tăng cường công tác quản lý của Nhà nước.

6. Điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

Tóm tắt câu hỏi:

Hãy nêu các điều kiện có hiệu lực trong hợp đồng mua bán nhà ở? Vì sao?

Luật sư tư vấn:

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự. Vì thế, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì hợp đồng đó cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng dân sự nói chung được quy định tại “Bộ luật dân sự 2015”. Cụ thể hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản. Các điều kiện để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực bao gồm:

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể. Chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự. Tức phải có khả năng nhận thức và điều kiển hành vi. 

Thứ hai, về nội dung và mục đích của hợp đồng. Các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa thuận, xác lập nội dung của hợp đồng mua bán, cũng như mục đích của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội (điểm b khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự). Nếu hợp đồng mua bán nhà ở có nội dung và mục đích vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu. (Điều 128 “Bộ luật dân sự 2015”).

Thứ ba, việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia. Theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015”, hợp đồng bị coi là xác lập thiếu yếu tố tự nguyện nếu thuộc một trong năm trường hợp sau:

– Hợp đồng giải tạo: Hợp đồng lập ra nhưng không phản ánh đúng bản chất quan hệ đích thực giữa các bên chủ thể, thể hiện ở việc xác lập hợp đồng để che đậy một giao dịch khác hay một hành vi trái pháp luật của một bên chủ thể.

 – Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn: Nhần lẫn là trường hợp không có sự thống nhất giữa ý chí với sự bày tỏ ý chí. Theo đó, những gì thể hiện ra bên ngoài dưới dạng cam kết, thỏa thuận không phản ánh đúng những điều mà chủ thể đã biết và mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng. “Bộ luật dân sự 2015” chỉ xem hợp đồng bị nhầm lẫn và vô hiệu khi thỏa mãn 3 yêu cầu: Có sự nhầm lẫn về nội dung, sự nhầm lẫn đó là do hành vi có lỗi (vô ý) của bên kia, sau khi bên bị nhầm lẫn đã yêu cầu bên kia cho thỏa thuận lại nội dung của hợp đồng mà không được bên kia chấp nhận.

-Hợp đồng xác lập do bị lừa dối: Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứa ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó (Điều 132 “Bộ luật dân sự 2015”. Theo qui định này thì hành vi bị coi là lừa dối nếu có dấu hiệu:

“Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

-Hợp đồng xác lập bởi sự đe dọa: Đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình. (Điều 132 Bộ Luật dân sự). Chủ thể đe dọa là một bên tham gia hợp đồng hoặc bên thứ ba có liên quan đến hợp đồng hoặc được hưởng lợi từ việc xác lập hợp đồng đó. Người bị đe dọa là người buộc phải xác lập hợp đồng trái với nguyện vọng đích thực của mình. Hành vi đe dọa phải là hành vi trái pháp luật và mục đích đe dọa phải nhằm buộc bên bị đe dọa ký hợp đồng trái với nguyện vọng của

-Xác lập hợp đồng trong khi không nhận thức, điều khiển được hành vi: nếu một trong các bên khi tham gia vào quan hệ hợp đồng tại thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình như đang trong tình trạng say rượu… thì giao dịch của hợp đồng dân sự đó sẽ bị vô hiệu.

Dieu-kien-co-hieu-luc-cua-hop-dong-mua-ban-nha-o

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 

Thứ tư, hình thức của hợp đồng mua bán nhà: Hình thức của hợp đồng phải bằng văn bản và được công chứng chứng thực. Hình thức của Hợp đồng bằng văn bản là hình thức ngôn ngữ viết được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó. Cụ thể tại Điều 450 “Bộ luật dân sự 2015” thì hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Việc pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở cần đáp ứng các điều kiện trên mới có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở. Tránh tình trạng một trong các bên chủ thể lợi dụng bên chủ thể kia để nhằm trục lợi như lợi dụng việc chủ thể đang say rượu để kí hợp đồng, đe dọa chủ thể đó phải kí hợp đồng với mình…



Tải văn bản tại đây

Đăng bởi: THPT Lê Minh Xuân

Chuyên mục: Tổng hợp

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Back to top button

Bạn đang dùng trình chặn quảng cáo!

Bạn đang dùng trình chặn quảng cáo!